first home buyer를 위한 보스턴의 "ONE+Boston"
이번 글에서는 우리 부부가 oNE Mortgage 이전에 관심이 있었던, (+훨씬 더 혜택이 좋은) ONE+Boston 프로그램에 대해 적어보려 한다.
프로그램 이름에서 이미 예상할 수 있듯이, 이 ONE+Boston 프로그램은
1) 현재 보스턴에 거주하고 있으면서 2) 보스턴 지역 내에 주택을 구매하려는 지원자를 대상으로 한다.
(단, 보스턴 내에 거주하지 않더라도, W-2 기준으로 보스턴 내에서 근무하고 있다면, 보스턴 거주자로 인정함)
우리 부부는 모두 보스턴 지역 내에서 근무하고 있기 때문에 1번 조건을 충족하기는 했지만,
우리가 원하는 조건의 멀티홈을 보스턴 지역 내에서 찾기 어려웠기 때문에 결국 oNE+Boston대신 ONE Mortgage 프로그램을 통해 집을 구매했다. MassDREAMS 보조금과 이 모기지 프로그램 모두 충족해야 하는 소득 기준이 있다보니, 내가 막 대학원을 마치고 상대적으로 소득이 적은 지금 이 시기가 Income Limit 조건을 만족할 수 있는 최적의 타이밍이라는 판단을 했다.
1번의 ‘매우 낮은’ 이자율을 구체적으로 설명해보자면,
일반 컨벤셔널 론의 모기지를 6%로 가정할 때, oNE Mortgage는 5.7%대, ONE+Boston은 5%대에 가능하다는 것이다. (물론 2023년 8월 기준 7%대를 넘나들고 있지만)
ONE+boston 자격 조건
1. 현재 보스턴 내에 거주하고 있으면서, 구매하고자 하는 주택이 보스턴 내에 위치
(보스턴 내에 거주하지 않더라도, 근무지가 city of boston 내에 위치하고 있으면 거주자로 인정)
2. 첫 주택 구매자
3. Home Buyer Class를 이수할 것
4. 다운페이먼트 요건
– 싱글홈, 콘도, 2 Multi Family Home 경우 3% 다운페이 요구 (최소 1.5%는 본인이 부담)
– 3 MFH의 경우 5% 다운페이 요구 (최소 3%는 본인이 부담)
5. 자산이 $75,000미만일 것
– Checking, Savings account, stocks, bonds
– 401k, 403b, 457, traditional IRA는 정보를 제출하기는 하지만 자산 규모에 포함하지는 않음
6. primary residence로 실제 거주할 것
7. 아래의 Income Limit을 충족할 것
| 가족구성원 수 | ONE+Boston 소득 기준 |
|---|---|
| 1 | $107,600 |
| 2 | $122,950 |
| 3 | $138,300 |
| 4 | $153,650 |
| 5 | $165,950 |
+**보스턴 거주자로 인정해주는 경우**
다음과 같은 Non-Residents Will Be Granted Boston Residency Status For The Purpose Of Eligibility:
1. 앞서 설명한 것처럼 보스턴에 살지 않더라도, 보스턴에서 일하고 있으며 보스턴 내에 집을 구매하려고 하는 지원자는 보스턴 거주자로 인정
2. 보스턴에 거주했었는데 렌트가 너무 올라 (지난 2년 사이에) 보스턴 밖으로 이주한 테넌트-이 경우 Documentation을 통해 입증해야 함
ONE+Boston의 장점
1. ‘매우 낮은’ 이자율로 30년 고정 모기지.
2. City Of Boston 추가 보조금 지급으로 다운페이먼트 보조
3. Private Mortgage Insurance 면제
4. 조건 충족 대상자에 대해 추가 재정 보조
ONE+Boston 지원 타임라인
1. Home Buyer Education Class 수강
오프라인/온라인 옵션이 모두 있는데, 단체마다 2주에 한 번, 혹은 한 달에 한 번 클래스가 열리기 때문에 가능한 날짜나 자리가 있을때 미리 들어주는 것이 좋다.
2. ONE+Boston 모기지 프로그램에 참여하는 Lender에게 연락해 Pre-Qualification Letter를 요청
나는 은행 5곳 정도에 이메일을 보내보고 그 중에 전화/이메일 응대가 가장 Responsive한 곳을 골라 진행했다.
우리는 결국 보스턴 외곽 지역에 집을 구매하게 되면서 ONE Mortgage 프로그램을 통해 론을 받았지만, ONE+Boston 프로그램도 함께 진행해본 결과 oNE Mortgage에 비해 소요 기간이 훨-씬 길었다.
oNE Mortgage의 경우는 MHP에서 MassDREAMS grant 승인만 받으면 따로 거쳐야 할 과정이 없는데,
ONE+Boston의 경우에는 city of boston, office of housing에서 별도로 이메일이 와서 서류를 요청한다.
우리가 oNE+Boston 프로그램을 통해 집을 사겠다고 렌더한테 얘기하면 –> 렌더가 보스턴 시의 담당 부서에 전달하고
–> 해당 부서에서 나에게 직접 연락, 서류 요청 –> 서류 제출하면 7~10일간 서류 검토 후 프로그램 적격 여부 판단.
ONE+Boston 주의사항
보통 application review process에 7~10일이 소요된다는 공지사항이 있지만, 실제 경험해보니 프로세싱에 한달 이상 소요됐다. (우리의 경우 4월에 서류를 제출했는데, 5월 중순이 되어서야 서류 검토를 완료했고 추가 서류가 필요하다는 연락을 받았다.)
그래서 원하는 집을 찾은 후에 이 모든 과정을 시작하면, 해당 프로그램을 통해 보조금을 받고 집을 구매하는 것은 99% 불가능하다. mortgage contingency 기한 내에 이 모든 것들이 이뤄질 가능성이 거의 제로이기 때문이다. 게다가 office of housing 프로그램 매니저에게 물어본 결과, 지원자 수가 많아서 프로세싱이 지연되고 있다는 답변을 들은 바 있다.
그러므로 이 프로그램을 통해 보조금을 받고 집을 구매하길 원한다면, 오픈하우스도 둘러보고, 마켓도 계속 살펴보는 동시에, 이 프로그램에 당장 지원해야 하는 것이다. 이 모기지 프로그램을 미리 지원해 (구매할 집의 주소는 to-be-determined (tBD)로 적어두면 된다) 론과 지원금을 확보해 두고, 마켓에 원하는 매물이 나왔을때 바로 진행해서, 느린 행정 처리가 Deal breaker가 되지 않도록 해야 한다.
oNE+Boston에 대한 자세한 정보는 MHP 홈페이지 참고