100만불이 넘는 하우스를 30만불대에 살 수 있다구요?
중/저소득층을 위한 매사추세츠의 affordable Housing 정책
내집마련을 꿈꾸는 low-middle income class를 위한 매사추세츠의 affordable housing.
사실 미국 대부분의 주가 affordable housing을 시행하고 있기 때문에 매사추세츠/보스턴만의 특징이라고 설명하기는 어렵지만, 보스턴을 포함한 매사추세츠주 affordable housing의 장점이 있다면, 신축- New Construction이 많다는 것이다.
시/주정부가 요구하는 조건만 충족한다면 누구나 Affordable housing 프로그램을 이용해 1~2백만불에 달하는 보스턴 신축 아파트를 2~30만불대에 구매할 수 있다.
물론 제출해야 할 서류들도 많고, 소득 조건 등도 기준에 맞아야 한다. 과정도 길고 지루하고 귀찮다. 하지만 분명 가치가 있다! 곧 쓰러질거같은 낡은 집들도 렌트 3천불이 허다한 보스턴에서, 더 저렴한 가격으로) 깔끔한 신축 아파트에서 거주할 수 있기 때문이다.
Affordable housing의 단점은, 판매할 때에도 가격 상승폭이 정해져 있다는 것이다. 지난 2009년부터 2019년까지 10년 동안 보스턴의 주택 판매가격 중앙값이 2배 넘게 상승했다고 한다. 120% 가량 오른 지역도 있다. 그러나 Affordable housing에 해당된 아파트/하우스들은 매년 가격상승폭이 3% 미만으로 정해져 있다.
Affordable Housing 이란?
Affordable housing의 역사는 1969년으로 거슬러 올라간다.
매사추세츠는 1969년에 chapter 40B라는 프로그램을 통해 ‘affordable’한 주택 재고가 10% 미만인 지역에 대해 디벨로퍼들에게 zoning 규정에 예외를 주면서 주택 물량을 늘리기 위한 정책을 폈다. chapter 40B의 목적은 쉽게 말해, 기존에 해당 지역에 거주하던 일반 주민들이 집값이 많이 오르더라도 원래 살던 지역사회에 남을 수 있도록 하는 것이었다.
쉽게 말하면,
1) 원래 멀티홈이나 다가구를 지을 수 없는 지역으로 Zoning된 동네에,
2) 대형 디벨로퍼가 들어와서 아파트나 멀티홈을 지을 수 있도록 허락해주는 대신,
3) 전체 세대의 20~25% 가량을 평균 소득 80% 미만인 사람들에게 매매 혹은 렌트를 하도록 하는 것이다.
(어떤 지역은 AMI, Average Median Income 100%, 120%이기도 함)
작년~올해까지 보스턴 지역 대다수 신축 Affordable housing 아파트들은 aMI(Average median Income) 100% 정도를 요구했다. 1인가구 기준으로 내 연봉이 $103,900 미만이라면, AMI 100%인 Affordable housing에 지원할 수 있는 자격을 갖춘 것이다.
우리에게 찾아왔던 affordable housing 기회들
내가 대학원에 있는 동안 우리 부부는 총 10개 넘는 Affordable Housing lottery에 application을 제출했었고, 그 중 4번의 기회가 찾아왔었다.
1. 566 Columbus Ave, South End (대기번호 8번에서 탈락)
2023년 올해 초에 lottery를 넣었던 556 columbus Ave. 이 신축 아파트는 Boston certified artist여야 우선순위가 주어졌고, 건축가인 남편을 certified artist에 지원하게 한 다음 나머지 프로세스를 내가 진행했다. 특히 최근에 보스턴에 artist certified affordable housing이 많아졌는데, affordable housing lottery에서 소득 기준 외에 certified Artist 라면 로터리 당첨 확률이 매우 매우 매우 올라가므로 꼭 미리 지원해두길 바란다!
이렇게 새로 지어진 럭셔리 아파트의 경우 몇개의 유닛을 Affordable housing lottery에 할당해 low-mid income이 입주할 수 있는 기회를 제공하는 것이다. 이 아파트의 경우에는 총 11채가 lottery 매물로 나왔었고, 1bed의 경우 $213,700였고 2bed는 $326,000으로 책정되었다.
이 가격은 매년 City of boston이 Affordable housing sales price를 지정하기 때문에 city가 정한 가격에 고정이 되어 있다. 우리는 32만불에 205호(1352sqft)을 간절히 원했지만 대기 8번에서 결국 아쉽게도 탈락하고 말았다. (나중에 들으니 Certified Artist 중에서도 아이가 있어서 3인가구 혹은 4인가구인 지원자들이 당첨이 되었다고 한다) 2bed에 3명 또는 4명 가구가 지원할수록 더 높은 우위에 해당되어 당첨 확률이 높아진다.
아래 사진에서 최근 거래된 가격을 보면 알 수 있듯이, 205호 (32만불) 비슷한 평수인 405호는 1.6밀리언, 같은 층의 조금 큰 평수인 213호는 1.7Mil. 거의 5~6배 높은 가격에 거래되었다.
2. 5-10 St. George St (연락 받았으나 구매하지 않음)
여기는 2022년 11월 말에 Lottery Application을 넣었는데 2023년 4월에 연락을 받았다. 사실 하도 여러곳에 응모해서 이 집에 응모했다는 사실 자체도 까맣게 잊고 있었는데 4개월이 훨씬 지나서야 possible pool 안에 있으니 집을 보러 오라는 연락을 받았다. (보통 프로세스와 스크리닝이 오래 걸려서 이렇게 시간이 많이 흐른 후에 연락이 오기도 한다.)
시간을 정해 투어를 하고, 마음에 들면 추가서류를 더 제출하면 되고, 마음에 들지 않으면 더이상 process하지 않겠다는 의사를 밝히면 된다. 그렇게 되면 다음 지원자에게 순서가 넘어간다. 이 3Bed 유닛의 affordable housing sales price는 $368,500이었고, 마찬가지로 이 아파트의 다른 유닛들은 백만불 넘게 거래되었다.
아파트 위치가 남편 회사랑 가까워서 정말 매력적이었다. 그러나 로터리를 넣은 시점에서 당첨 연락을 받기까지 5개월 정도가 흐르는 동안 우리 부부의 계획이 방향이 달라져, Affordable housing이 아닌 멀티패밀리홈을 구매하는 쪽으로 가닥을 잡았기 때문에, 아쉽지만 다른 지원자에게 기회를 넘기겠다고 통보했다.
3. 309E St, South Boston – The Residences at dahlgren hall
여긴 로터리가 아니라 긴급 매물?로 나온 Affordable housing이었다. 가끔 기존 Affordable housing에 살고 있는 사람들이 이직으로 인해 타주로 이사가야 한다거나, 혹은 출산으로 인해 더 큰 집으로 이사를 가야 하는 경우 이렇게 종종 매물이 갑자기 나오기도 한다.
단, 매물이 사이트에 올라온 시점으로부터 2-3일 동안만 이메일을 받고 보통 그 주 주말에 이메일을 보낸 사람들을 대상으로 그룹 투어를 진행한 후 그 다음주 안으로 거래가 진행되니 혹시 사이트를 보다가 마음에 드는 매물이 있으면 보는 순간 그 즉시 이메일을 보내야 한다. 사이트를 자주 체크하는것도 중요하다. 이 유닛은 2베드였고 가격은 $329,000였는데, 막상 직접 가서 보니 아파트 층고가 생각보다 낮아서 더이상 진행하지 않았다.
4. Portside at East Pier iI, East Boston (여긴 매매가 아닌 렌트)
Affordable housing은 sales 말고 Rent의 기회도 있다. 여긴 east Boston의 jeffries point에 위치한 Portside at east Pier iI. 아파트도 정말 깔끔했고, 투어갔을때 본 야경도 환상적이었다. 이 아파트의 2베드룸 렌트가는 $4900~$5500선인데, affordable housing의 가격은 $2900이었다.
Affordable housing 렌트는 Lottery가 있기도 하고 waitlist 시스템이기도 하다. 보통 신축의 경우 lottery를 통해 첫 입주자를 뽑고, 기존에 있는 affordable housing 아파트의 경우엔 대기자 명단에 이름을 올려놓으면 현재 거주하는 사람들이 이사를 나가고 내 차례가 될때 연락이 온다. 여기는 두번이나 기회가 왔었는데 둘다 진행하지 않겠다고 통보했다.
첫번째 기회는 2022년 9월, 우리가 로드아일랜드를 떠나 매사추세츠로 이사하자마자, 우리 차례가 됐다는 이메일을 받았다. 막 아파트 1년 계약을 하고 이사를 마친 상태라 입주한 아파트 계약 취소 문제를 비롯해 이사를 또다시 할 자신이 없어서 다음 대기자에게 순서를 넘기겠다고 했다. (이렇게 되면 다시 wait list의 제일 마지막으로 간다고 함)
두번째 기회는 올해 8월, 2베드 아파트 공실이 생겼으니 진행하고 싶으면 지원 서류를 보내라는 연락을 받았다. 그러나 이미 집을 구매한 상태였기때문에 더이상 렌트를 할 이유가 없었다.
affordable housing 장점과 단점
[장점]
– 말도 안되는 저렴한 가격에 퀄리티 좋은 주택에 거주할 수 있음.
– 과정이 투명하고 공정함.
Affordable housing lottery가 되기만 하면 정말 말 그대로 로또다! 라고 생각한 적이 있었다. 특히나 1800년-1900년대에 지어진 오래된 하우스가 많은 매사추세츠 지역에서 이렇게 훌륭한 가격에 깔끔하고 어메니티 좋은 신축 아파트에서 살 수 있다는 것은 정말 큰 행운이라고 생각한다.
[단점]
– 투자목적으로는 사용할 수 없음(가격상승폭이 제한되어 있음).
– 제출해야 할 서류가 많음 (귀찮음).
앞서 언급했듯이 affordable housing의 단점 아닌 단점은 해당 아파트/집 가격이 시나 주정부에 의해 통제된다는 것이다. 부동산 시장이 폭등하더라도, affordable housing로 지정된 집들의 가격은 연간 최대 3% (경우에 따라 5%) 이상 오를 수 없다.
즉, 이 Affordable housing은 믿을 수 없는 렌트/집값 폭등을 보여주는 보스턴, 매사추세츠 지역에서,
정말로 주거 공간이 필요한 사람들을 위해 주정부가 마련해두는 Affordable한 가격의 사회적 울타리인 셈이다.
자, 그럼 affordable housing sales / rental 기회들을 어디서 확인할 수 있을까?
Affordable Housing Resources
내가 Affordable housing을 주로 보던 사이트는 다음과 같다.
1. boston – Metrolist
boston 지역 내에 시행되는 모든 affordable housing은 무조건 metrolist에 업로드 되어야 한다. 다른 사이트에서도 정보를 얻을 수 있겠지만, 일단 보스턴 내의 모든 affordable housing 렌탈/매매 매물이 의무적으로 업로드되는 사이트이기때문에 수시로 체크하는 것이 좋다.
2. My Mass Home
My Mass Home은 보스턴 외 매사추세츠 지역의 affordable housing에 대한 정보를 확인할 수 있는 곳이다. 새로운 매물이 업데이트 되면 이메일로 알림을 주는 메일링 리스트 구독이 가능해서 나는 이메일 사인업을 해두고 업데이트가 올때마다 확인하는 식으로 이용했다.
3. SEB Housing
SEB Housing은 developer와 매니지먼트팀, 그리고 Affordable Housing 지원자 사이 가교 역할을 하는 컨설팅 그룹이다. 쉽게 말해, 디벨로퍼가 affordable housing 유닛에 대한 정보를 sEB Housing에 전달하면, SEB Housing은 지원자를 받고 서류 접수 검토 등 Lottery 진행 과정을 대행한다.
4. Maloney Properties
여기도 앞서 언급한 SEB Housing과 마찬가지로 affordable housing lottery 과정을 대행한다. Maloney properties 내에서 affordable housing팀과 일반 매물 sales팀으로 나뉘니 구분하여 확인할 것. 앞서 언급한 우리에게 왔던 Affordable housing lottery 기회들은 대부분 maloney를 통해 지원했고, maloney를 통해 받았다.
내가 지원했을 당시에 렌탈 매물들도 application accepted가 아닌 waitlisted 라고 되어있는 아파트가 많았는데, 밑져야 본전 이라는 생각으로 그냥 다 넣어두었다. 어차피 대기 번호 차례가 되었다는 이메일을 받으면 w-2를 비롯해서 관련 서류들을 다시 정확하게 제출해야 하기 때문에, 연봉 등 재무 상태와 관련된 정보들은 대략적으로만 넣어두면 된다.
매사추세츠주, 보스턴 뿐만 아니라 각 시에서도 affordable housing 프로그램을 운영하고 있다.
cambridge, Somerville, brookline 등 보스턴보다 물량은 작지만 각자 나름대로 프로그램을 갖추고 있는 시들도 꽤 많다. 해당 지역에 현재 거주하고 있으면 lottery에서 우선순위 점수를 부여하는 경우가 많기 때문에 본인이 현재 거주하고 있는 지역을 중심으로 찾아보는 것도 좋을 듯싶다!
마지막으로.. 보스턴 housing의 affordability와 관련한 CBS 기사를 하나 첨부한다.
1인가구 기준 보스턴에서 연봉 $98,000이 평균…. $78,000이면 저소득층…..